Būvniecības tehnoloģijas izvēle

Mēs ar kundzi jau no paša sākuma skaidri zinājām, ka vēlamies māju būvēt no koka. Apsvērumi bija gan racionāli, gan emocionāli.

Pirmkārt, gribējām ietaupīt laiku, pie ražotājiem pasūtot rūpnīcas komplektu, pāris nedēļu laikā to samontējot un 4-5 mēnešu laikā tiekot galā ar iekšdarbiem. To, ka šādi termiņi ir reāli, zinām droši, jo tuvi draugi ap jāņiem sāka betonēt pamatus un Jaungadu mēs sagaidījām viņu mājā, kas bija pilnībā pabeigta ar visiem traukiem bufetē. Argumentus, ka koka mājas ir nenopietns pasākums un ilgmūžības ziņā ir kaut kas starp kiosku un siltumnīcu, nepieņemam, jo miljoniem skandināvu dzīvo tieši šādās mājās.

Otrkārt, ņemot vērā mūsus antipātijas pret tā saukto “biezpiena fasādi” un plastmasas logiem, savu māju spējām iztēloties tikai un vienīgi ar koka logiem un koka fasādi. Koka karkasa tehnoloģija šķita dabiska izvēle. Kā redzat, pilnīgi subjektīvi, emocionāli un loģiskiem paņēmieniem grūti pamatojami apsvērumi.

Tomēr, pavadījis 2 mēnešus pārrunās ar koka karkasa māju ražotājiem, īpašuma vērtētājiem un banku konsultantiem, sapratu, ka koka karkass nav opcija un pieņēmu lēmumu par labu mūrim. Pastāstīšu, kāpēc.

A. Izmaksas. Cenu piedāvājumi no koka māju ražotājiem mani sasita lupatās. Biju iedomājies, ka rūpnīcas komplekta cenai vajadzētu būt aptuveni 500-550 eiro m2, pieņemot, ka kopējās izmaksas varētu būt +/- 1000 eiro par m2. Zemākais cipars, ko saņēmu, bija 2 minimālās mēnešalgas par m2 (ar PVN). Tas ir par kasti ar logiem, ārējām durvīm un jumtu. Bez pamatiem, jebkādām komunikācijām, rīģipša un pārējās apdares. Augstākā cena bija 3.5 minimālās mēnešalgas par m2 (ar PVN). Lasot piedāvājumus, brīžiem bija sajūta kā pie čigāna ar trim uzpirksteņiem – tu skaidri zini, ka Tevi čakarē, bet nezini, cik veidos. Piemēram, transporta izmaksas no Jelgavas līdz Rīgas robežai EUR 3800 jeb 100 (!) eiro kilometrā. Pat izdalot pa trim mašīnām un pieņemot, ka jābrauc abos virzienos, iznāk dāsni. Mēģinot saprast, kur tieši ir errors, nonācu pie punkta B.

B. Motivācija. Koka māju ražotāji naudu pelna ar rūpnīcas komplektu ražošanu un pārdošanu. Nevis ar būvniecību. Viņu mērķa klients ir nevis Laim0nis no Bieriņiem, bet Norvēģijas, Zviedrijas vai Anglijas būvuzņēmējs, kurš ar Latvijas komersantus izmanto kā ārpakalpojumu savu projektu ietvaros. Rezultātā līdzsvara cena, kas ir pieņemama minēto valstu būvniekiem un rentabla Latvijas ražotājiem, nav nekādā veidā saistīta ar Latvijas vietējo būvniecības tirgu.

C. Serviss. Man bija svarīgi saņemt pilna spektra pakalpojumu no mīnus pirmās dienas līdz pēdējai. Sākot ar būvprojekta izstrādi (arhitektūras daļa man jau bija – pasūtīju to pie privāti nolīgta arhitekta vēl pirms raunda ar ražotājiem) un saskaņošanu, beidzot ar nodošanu ekspluatācijā. Neviens no koka māju rūpniekiem šādu pakalpojumu man nepiedāvāja. Ok, piedāvāja gan, bet, kad palūdzu sagatavot pilnu būvdarbu tāmi bankas un vērtētāja vajadzībām, aplauzās un neko neiesniedza. Nācās secināt, ka būvkomplektu ražošana un ēku celtniecība ir divas dažādas pasaules.

D. Atkal izmaksas. Mēģināju salikt kopā mateni, lai saprastu, ar kādām izmaksām man jārēķinās, ja pats gribētu menedžēt būvniecības procesu, piesaistot katram etapam atbilstošus speciālistus. Dienas beigās sapratu, ka projekta dalīšana etapos un darba plūsmās starp vairākiem apakšuzņēmējiem kopējās izmaksas tikai palielina, jo katrs apakšuzņēmējs, saņemot īstermiņa pasūtījumu, ir motivēts maksimizēt savu apetīti.

E. Finansējums. Būvniecības komplekts ir jāapmaksā max 3 daļās – priekšapmaksa pirms ražošanas uzsākšanas, pirms komplekta piegādes un pēc montāžas pabeigšanas. Bankas nosacījums, savukārt, ir tāds, ka viņu kopējā ekspozīcija nedrīkst pārsniegt noteiktu procentu no ķīlas tirgus vērtības. Ja viens m2 kastes maksā 2 un vairāk minimālās mēnešalgas, rodas problēma, jo bankai ir vienā rāvienā jāizmaksā 6 ciparu summa, kas ir pretrunā ar tradīciju naudu izmaksāt pamazām atbilstoši ķīlas vērtības pieaugumam. Tāpat, jāņem vērā banku vispārējā skepse pret koka būvēm, kas rezultējas procentuāli mazākā būvniecības izmaksu finansējumā nekā “slapjās būves” gadījumā.

F. Pozitīvas atsauksmes no draugiem. Redzot, ka teksta uzdevums sāk pārvērsties par full scale cieto riekstu, sapratu, ka jāmeklē cits ceļš. Finālā es nolēmu sekot kāda drauga piemēram un noalgoju vidēja izmēra būvuzņēmumu, kas spēj nosegt visu manu vajadzību spektru un 18 mēnešu laikā dabūt gatavu  māju no keramzīta blokiem + iedot garantiju. Tā kā viņiem ir savi būvkonstruktori, tāmētāji, būvdarbu vadītāji, sagādnieki un pastāvīgi mūrnieki, namdari u.c. speciālisti, solījums izklausās ticams. Tas, protams, kaut ko maksā, bet šobrīd man ir sajūta, ka labāk aiziet uz veikalu un sieru nopirkt, nekā ķeksēt to ārā no peļu slazda.

2011.-2012. gadā, kad pašmāju koka karkasa ēku ražotāji vēl nebija tik labi iejutušies ārvalstu tirgos, cenas patiešām bija ļoti pievilcīgas, taču mana izpēte liecina, ka šobrīd tā vairs nav. Ja vien jūs neesat juridiska persona, kas nenes PVN slogu.

Zemes iegādes formālā puse

Biju iedomājies, ka zemes iegāde būs nepiespiesti relaksējošs pasākums. Faktiski tā arī bija, taču bija dažas procedurālas nianses, kas visu pasākumu paildzināja.

Pēc tam, kad pie notāra bija parakstīts pirkuma līgums, ar šo līgumu zobos devos nevis uz Zemesgrāmatu, bet gan uz Rīgas Domes Īpašuma Departamentu pārliecināties, ka pašvaldība neizmantos savas pirmpirkuma tiesības uz attiecīgo īpašumu. Ja nemaldos, šāda prakse ir visās pašvaldībās, un tās jēga ir izķert “underpriced” īpašumus, kas varētu noderēt pašai municipalitātei. No otras puses tas ir arī aicinājums izvairīties no puslegālām shēmām, pērkot un pārdodot īpašumus zem kadastra vērtības utt. Galvaspilsētas gadījumā ir jābūt gatavam uz aptuveni mēnesi ilgu gaidīšanu, neskaitot svētku un pārceltās darba dienas u.c. Līgo svētku ekstras.

Kad izziņa par to, ka pašvaldība savas pirmpirkuma tiesības nerealizēs, bija saņemta, devos uz ZG reģistrēt īpašuma tiesības. Biju iedomājies, ka šī pieredze attāli atgādinās CSDD klientu servisu, taču bija pavisam citādāk. Zemesgrāmatā ierados pa taisno RD Īpašuma Departamenta ap plkst. 15:00, un savu rindu sagaidīju tikai dažas minūtes pirms darba laika beigām plkst. 17:00. Vasaras vidus, atvaļinājumu sezona, praktikanti un tamlīdzīgi.

Rezultātā no ceļš no notariāta līdz Zemesgrāmatu apliecībai ilga gandrīz 6 nedēļas.

Ģeoloģiskā izpēte

Informācijai. Firmas Geolite piedāvājums daudzbērnu ģimenēm, kuru viņi braši sludina Goda Ģimenes 3+ portālā un tiešajos pastos, ir tukša muldēšana.

Piezvanīju viņiem, tiklīdz no epasta par šādu piedāvājumu uzzināju, bet man atbildēja, ka ģeoloģiskā izpēte privātmājas būvniecībai tomēr maksās 250-300 naudas atkarībā no objekta atrašanās vietas. “Jā, mēs teicām, ka maksās 150 eiro, bet mums daudz darba, tāpēc solījumu nepildīsim.”

Bet tas nekas. BalticGeo izrādījās pilnīgi adekvāti un darboties griboši speciālisti, kas jau nākamajā dienā atrada iespēju aizbraukt uz manu pleķi, izdarīt visu nepieciešamo un dažu dienu laikā sagatavot slēdzienu.

Es, protams, samaksāju to pašu tirgus cenu, bet izdarīju to ar prieku, jo pretī saņēmu ieinteresētību un kvalitatīvu pakalpojumu, nevis vēlmi “par zaķi” saņemt bezmaksas reklāmu no LR Saeimas Budžeta un finanšu komisijas Demogrāfijas lietu apakškomisijas.

No ģeoloģijas saprotu gandrīz neko, bet spečuks teica, ka rezultāti ir labi. Gruntsūdeņi ir 3+ metru dziļumā. Pamatā smilts, virspusē kaut kāds maisījums, kas radies, nojaucot iepriekš uz zemes gabala esošo ēku, izrokot atkritumus (jā, mūsdienās ir cilvēki, kas savā pagalmā ierok nepilnu tonnu sūdu) un izlīdzinot reljefu.

geo1geo2geo3